MF: Lokale użytkowe we wspólnocie mieszkaniowej - problemy z odliczaniem VAT

Na temat problemów związanych z odliczaniem podatku naliczonego przez członków wspólnoty mieszkaniowej będących właścicielami lokali użytkowych, w których prowadzona jest działalność gospodarcza, pisaliśmy już na łamach Poradnika VAT.

1. Dostawa mediów jako przedmiot refakturowania

W sytuacji gdy podatnik prowadzi działalność w lokalu wydzierżawionym, nawet w przypadku gdy wynajmującym byłaby wspólnota mieszkaniowa - obciążenie kosztami zużytych mediów dokonywane jest na ogół na podstawie refaktury (jeżeli podmiot otrzymujący fakturę - np. wspólnota mieszkaniowa - jest czynnym podatnikiem VAT). VAT naliczony wynikający z takiej faktury podlega odliczeniu na zasadach ogólnych, tj. pod warunkiem związku dokonanego zakupu z działalnością opodatkowaną.



Przykład

Spółka cywilna ALFA wynajmuje lokal użytkowy, w którym prowadzi działalność handlową. Wynajmującym jest wspólnota mieszkaniowa. W umowie najmu zaznaczono, że wspólnota będzie co miesiąc fakturować dostawę mediów na rzecz spółki ALFA, według określonej proporcji. Co miesiąc wspólnota wystawi zatem na rzecz spółki fakturę VAT opiewającą na umówioną wartość. Ponieważ spółka prowadzi działalność opodatkowaną i jest czynnym podatnikiem VAT, zatem na podstawie tej faktury będzie mogła odliczyć podatek naliczony.

Problem pojawia się wówczas, gdy kosztami mediów obciążany ma być czynny podatnik VAT, który jest jednocześnie członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Z reguły właściciele lokali użytkowych prowadzący działalność gospodarczą, zawierają odrębne umowy dotyczące dostawy mediów do konkretnego lokalu. Mają wówczas odrębne liczniki, według których rozliczane jest zużycie poszczególnych mediów. Ułatwia to w znacznym stopniu rozliczanie podatku VAT z tego tytułu.

Można jednak spotkać się z sytuacją, w której media rozliczane są łącznie - czyli udokumentowana jest ich łączna kwota przypadająca na wspólnotę mieszkaniową jako całość. W takim przypadku najczęściej w drodze podjętej uchwały, ponoszone koszty mediów rozliczane są przez poszczególnych członków wspólnoty według ustalonej proporcji.

Podatnicy mają jednak wątpliwości, co do możliwości odliczenia podatku naliczonego z faktury (refaktury) wystawionej przez wspólnotę mieszkaniową. Problem polega na tym, że nabywca otrzymujący fakturę jest jednocześnie członkiem wspólnoty, która jest wystawcą tej faktury. Czy fakt, że podatnik jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej rozliczającej jednocześnie media i wystawiającej refaktury na podmioty będące właścicielami lokali w budynku tej wspólnoty, może pozbawić podatnika prawa do odliczenia podatku naliczonego?

2. Niekorzystne stanowisko organów podatkowych

Organy podatkowe zgodnie uznają, że skoro właściciel lokalu użytkowego jest zarazem członkiem wspólnoty, to ta sama wspólnota nie może wystawić faktury na rzecz jednego z jej członków - nie ma w tym przypadku mowy o dostawie mediów świadczonej przez wspólnotę na rzecz jej członków. Takie też stanowisko wyraził Urząd Skarbowy Warszawa-Mokotów w postanowieniu z dnia 26 czerwca 2007 r., nr 1433/NG/GV/443-72/2007/LŚ.

Podobne stanowisko prezentował Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 26 lutego 2008 r., nr IP-PP2-443-166/08-2/PW, w której stwierdził, iż wspólnota dostarczając media swoim członkom nie dokonuje odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Wspólnota nie wykonuje bowiem usług dla podmiotów spoza wspólnoty, lecz dla samej siebie - jest to tzw. zużycie wewnętrzne członków wspólnoty. Stąd też brak jest uzasadnienia do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą, a jej członkami.

Tak więc, jak podkreślono w powołanej interpretacji, wspólnota mieszkaniowa zarówno w części dotyczącej pokrycia kosztów utrzymania nieruchomości dotyczących wyodrębnionych lokali, jak również w części związanej z nieruchomością wspólną, nie powinna wystawiać faktur VAT na rzecz członków wspólnoty i to niezależnie od tego jaki jest status podatkowy wspólnoty, czy członków wspólnoty.

Organy podatkowe zgadzają się ze stanowiskiem, iż na gruncie przepisów ustawy o VAT wspólnoty mieszkaniowe tworzone na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.) mogą być traktowane jako samodzielni podatnicy tego podatku mieszczący się w zakresie innych jednostek organizacyjnych niemających osobowości prawnej. Jednakże w takim przypadku wspólnota musi dokonywać czynności podlegające opodatkowaniu na rzecz osób trzecich tj. niewchodzących w skład wspólnoty.

Podobne stanowisko zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z dnia 28 marca 2008 r., nr ITPP2/443-24B/08/RS, stwierdzając, iż wspólnota dostarczając media wyłącznie swoim członkom nie dokonuje odpłatnej dostawy towarów ani też odpłatnego świadczenia usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, ponieważ stroną umowy jest wspólnota, a więc jej członkowie. W związku z powyższym brak jest uzasadnienia dla fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą, a jej członkami z tytułu ponoszonych kosztów (energii elektrycznej, cieplnej, wywozu nieczystości, wody i ścieków) dotyczących lokali użytkowych.

Jak widać, w przypadku wspólnoty mieszkaniowej organy podatkowe nie zgadzają się ani na wystawianie refaktur za media na rzecz właścicieli lokali użytkowych będących członkami wspólnoty ani na odliczanie części VAT proporcjonalnej do zużytych mediów, na podstawie oryginału faktury będącego w dyspozycji wspólnoty.

3. Odmienne stanowisko redakcji

Trudno zgodzić się ze stanowiskiem prezentowanym przez organy podatkowe.

Jeżeli bowiem dany zakup choćby w części dotyczy członka wspólnoty, a członek ten jest zarazem podatnikiem VAT i jeżeli zakup ten służy wykonywanym przez niego czynnościom opodatkowanym, to podatnik nie powinien być pozbawiony prawa do odliczenia podatku naliczonego od tego zakupu.

Warto zauważyć, że wspólnota mieszkaniowa to właściwie przymusowa (narzucona ustawowo) współwłasność nieruchomości. A skoro jest to współwłasność, to prawo do odliczenia podatku naliczonego przez współwłaścicieli należy rozpatrywać tak samo jak w przypadku każdej innej współwłasności (np. małżonków, którzy wspólnie nabyli nieruchomość, czy też osób, które nabyły np. samochód na współwłasność).

Skoro organy podatkowe dopuszczają możliwość odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej nabycie nieruchomości na współwłasność, nawet wówczas, gdy faktura taka zostanie wystawiona na kilku współwłaścicieli, to - zdaniem redakcji - nie powinno być również przeszkód, aby podatnik VAT będący członkiem wspólnoty mieszkaniowej, odliczył podatek naliczony z wystawionej na wspólnotę faktury dokumentującej np. nabycie mediów, oczywiście w części, w jakiej partycypuje w kosztach tych mediów, zgodnie z umownymi ustaleniami. Byłoby to zgodne z zasadą równości wobec prawa, ponieważ nie dyskryminowałoby tych podatników, którzy są właścicielami lokali użytkowych, a nie tylko ich najemcami.

Nasza redakcja od początku pojawienia się problemu stała na stanowisku, iż członkowie wspólnoty mieszkaniowej będący właścicielami lokali użytkowych powinni mieć prawo do rozliczania VAT dotyczącego części lokalu, w którym prowadzona jest działalność opodatkowana i niedopuszczalne jest, żeby ze względów formalnych byli tego prawa pozbawieni.

4. Rozstrzygnięcie dokonane przez NSA

Najnowszy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 marca 2009 r., sygn. akt I FSK 88/08 daje szansę na zmianę podejścia organów podatkowych do przedstawionego problemu.

Sąd przeanalizował problem w aspekcie zarówno przepisów ustawy o własności lokali, jak i ustawy o VAT. Stwierdził, iż właściciele, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, których wysokość ustalana jest w drodze uchwały wspólnoty wyłącznie na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Natomiast w przypadku wydatków ponoszonych przez właściciela - związanych z utrzymaniem jego lokalu (energia, woda) zarząd wspólnoty w zakresie dostawy mediów do poszczególnych lokali występuje w odmiennej roli - jedynie jako pośrednik pomiędzy dostawcami a odbiorcami - właścicielami lokali. Środki uiszczane z tytułu wpłat dokonanych przez właścicieli poszczególnych lokali na utrzymanie tych lokali (wpłaty za media) nie są zaliczkami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali.


Nabywcą finalnym towarów i usług świadczonych przez podmioty dostarczające wodę, czy energię jest nie wspólnota, ale każdy z jej członków z osobna. Zatem zakup przez wspólnotę tych usług służących zaspokajaniu indywidualnych potrzeb każdego z członków wspólnoty powinien być refakturowany na członków wspólnoty ze wszystkimi konsekwencjami wynikającymi z przepisów ustawy o VAT.

Sąd przyjął za słuszne stanowisko, zgodnie z którym wspólnota nie kupuje mediów „dla siebie”, ale działa w imieniu właścicieli. Odprzedaje je poszczególnym właścicielom, w związku z czym na żądanie właściciela ma obowiązek wystawienia faktury VAT. Nie są to więc rozliczenia „wewnątrz” wspólnoty i nie można ich traktować jako czynności na rzecz samych siebie, niepodlegających regulacjom ustawy o VAT.

Należy mieć nadzieję, że wyrok NSA zmieni praktykę organów podatkowych w tym zakresie i pozwoli podatnikom rozwiać wszelkie wątpliwości co do zasadności refakturowania usług powszechnych przez wspólnotę na rzecz właścicieli poszczególnych lokali będących członkami wspólnoty, z drugiej strony pozwalając tym właścicielom na odliczenie podatku naliczonego z takiej faktury.


Poradnik VAT Nr 11 z dnia 2009-06-10

W marcu SN zdecyduje, czym jest balkon w sensie prawa

7 marca Sąd Najwyższy ma rozstrzygnąć, czy balkon jest częścią danego mieszkania, czy też zarazem może stanowić część wspólną nieruchomości. Będzie to ważne dla rozwiązania sporu, czy za remont balkonu ma płacić wyłącznie właściciel lokalu, czy też cała wspólnota mieszkaniowa.

Zdewastowane balkony to poważny problem dla właścicieli budynków. Często są one podwiązywane siatkami, by odpadający tynk nie zrobił nikomu krzywdy. Tak radzą sobie wspólnoty mieszkaniowe, zobowiązane do remontów niszczejących elementów domów, a nie mające wystarczających finansów na remonty.

Trudność stwarza też ustalenie, kto ma płacić za remonty balkonów. Pytanie prawne w takiej sprawie rozstrzygnie w marcu Izba Cywilna SN. Zadał je Sąd Apelacyjny w Gdańsku, rozpatrując spór na tym tle między gminą miasta a jedną ze wspólnot.
W 2007 r. Sąd Okręgowy w Gdańsku, na wniosek gminy, uchylił uchwałę tej wspólnoty, nakładającą na wszystkich jej członków (w tym i gminę) obowiązek sfinansowania remontu balkonów. Sąd przyznał rację gminie, że nie są one częścią wspólną, tylko przynależą do poszczególnych lokali, których właścicieli obciąża koszt remontu. Wspólnota twierdzi, że balkony są elementami konstrukcyjnymi elewacji, a więc remont to obowiązek wspólnoty.

Sąd powołał się na uchwałę SN z 2002 r., który uznał, że balkon jest częścią składową wyodrębnionego lokalu, a koszty jego utrzymania nie obciążają wspólnoty, ale właściciela lokalu.

Rozpatrując odwołanie wspólnoty, Sąd Apelacyjny nabrał jednak wątpliwości, których - jego zdaniem - dotychczas nie rozstrzygnięto. Jak napisał SA we wniosku do SN - do którego dotarł PAP - "konieczne jest ujednolicenie orzecznictwa w tego rodzaju sporach, skoro zagadnienie to budzi poważne wątpliwości interpretacyjne".

Według SA, nie jest jasne, czym jest balkon, na który wejście jest tylko z danego mieszkania - bo ustawa o własności lokali z 1994 r. nie wymienia go ani jako części składowej lokalu, ani jako części wspólnej. Według ustawy, do lokalu mogą przynależeć, jako części składowe, "pomieszczenia przynależne" (np. garaż, piwnica, strych), ale balkon trudno zaliczyć do pomieszczeń - uważa SA.

SO uznał, że skoro ustawa zalicza do nieruchomości wspólnej te części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, to balkony - służące do wyłącznego użytku - nie są częściami wspólnymi.

SA z jednej strony przypomina, że skoro balkonu (z którego korzysta wyłącznie właściciel) nie da się odłączyć od lokalu bez jego istotnej zmiany, to przemawia to za uznaniem balkonu za część składową lokalu. Z drugiej jednak strony SA zwraca uwagę, że zewnętrzne części balkonów są elementami elewacji budynku - która stanowi część wspólną nieruchomości.

SA pyta, czy każdy remont balkonu powinien obciążać wyłącznie właściciela - zwłaszcza, gdy stan balkonu, z którego odpadają kawałki tynku, zagraża bezpieczeństwu. "Rozkruszenie betonu stanowiącego ściankę zewnętrzną balkonu stanowi jednocześnie uszkodzenie elewacji budynku. To przemawiałoby za uznaniem, że koszt remontu tego elementu balkonu obciąża wszystkich członków wspólnoty" - pisze SA. Według niego, rodzi się też pytanie, kogo obciąża koszt remontu posadzki balkonu.

Według SA, inny problem to zewnętrzne ścianki balkonów, które powinny być ze względów estetycznych malowane jednolicie - co należy do uprawnień wspólnoty. "Inaczej każdy sam decydowałby, czy już go malować, jaką farbą i jakim kolorem" - podkreśla SA.

"Wydaje się, że można uznać, iż nie każdy zakres remontu powinien obciążać wyłącznie właściciela lokalu, przy którym balkon się znajduje, tzn. koszt remontu elementów konstrukcyjnych i zewnętrznych balkonu może obciążać wszystkich członków wspólnoty" - stwierdził SA. Według niego, nie wyklucza to obciążania członka wspólnoty, który uszkodził balkon.

Odpowiedź SN na pytanie prawne wiąże tylko ten sąd, który je zadał; inne sądy mogą, ale nie muszą, brać jej pod uwagę.

Wspólnoty mieszkaniowe - które tworzy ogół właścicieli lokali danej nieruchomości - powstawały od 1995 r. Szacuje się, że obecnie jest ich ponad 120 tys. Właściciele decydują wspólnie o kolejności remontów budynku i o wielkości wydatków.(

Wielka Baza Materiałów!

Na tej stronie "Wspólnota Mieszkaniowa" znajdziecie szereg potrzebnych materiałów! Wystarczy wejść i pobrać!

Kominek w budynku wielorodzinnym wspólnoty mieszkaniowej

Marzeniem wielu właścicieli mieszkania jest posiadanie kominka, bo to i taniej w sezonie grzewczym i nic nie zastąpi zimowych wieczorów przy ogniu.

Niestety, przepisy dotyczące warunków, jakie winny być spełnione przy montażu kominków, są restrykcyjne, przede wszystkim nie jest możliwe ich zamontowanie w budynkach mieszkalnych, które mają więcej niż 4 kondygnacje nadziemne.



Zasady instalacji kominków uregulowano w ministerialnym rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dziennik Ustaw z 2002 r. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.) .





W wysokim budynku nie zamontujesz kominka

Kominki opalane drewnem z otwartym paleniskiem lub zamkniętym wkładem kominkowym mogą być instalowane wyłacznie w budynkach jednorodzinnych, mieszkalnych w zabudowie zagrodowej i rekreacji indywidualnej i niskich budynkach wielorodzinych.

Niski budynek wielorodzinny to taki, który posiada nie więcej niż 4 kondygnacje nadziemne włącznie bez względu na ich wysokość.



Pomieszczenie musi mieć odpowiednią kubaturę

Pomieszczenie, w którym kominek ma być zamontowany musi spełniać określone warunki, tzn. jego kubatura nie może być mniejsza niż 30 m3; dodatkowo do kubatury pomieszczenia należy dostosować moc nominalną kominka, tzn. 1 kW nominalnej mocy cieplnej może maksymalnie przypadać na 4 m3 kubatury.



Konieczny własny przewód dymowy i odpowiednia ilość doprowadzonego powietrza

Pomieszczenie winno być odpowiednio wentylowane, zabronione jest stosowanie mechanicznej wentylacji wyciągowej. Kominki mogą być przyłączone wyłącznie do własnego samodzielnego i szczelnego przewodu dymowego. Należy też zapewnić dopływ powietrza do paleniska kominka. Dla kominków z zamkniętym wkładem kominkowym ilość doprowadzonego powietrza musi wynosić co najmniej 10 m3/h na 1 kW nominalnej mocy cieplnej a dla kominków otwartych należy zapewnić nie mniejszą prędkość przepływu powietrza w otworze komory spalania niż 0,2 m/s.



Jeżeli już wybrałeś kominek upewnij się czy może być zamontowany w Twoim mieszkaniu

Moc kominka musi być odpowiednia do pomieszczenia, a więc jak już powyżej wspomiano, na 1 kW nominalnej mocy cieplnej winno przypadać nie mniej niż 4 m3.

Otwór paleniskowy kominka należy dostosować do wielkości oraz przekroju przewodu dymowego, tzn. jeżeli otwór paleniskowy wynosi nie więcej niż 0,25 m2 - wówczas wymiary nie mogą być mniejsze niż 0,14x0,14 m lub posiadać średnicę 0,15.

W przypadku otworu paleniskowego większego niż 0,25 m2 - co najmniej 0,14 x 0,27 m lub średnicę 0,18 m.

Jeżeli przekrój przewodu kominowego jest prostokątny - stosunek wymiarów boków winien zachować stosunek 3:2.





Zanim zaczniesz cieszyć się ciepłem domowego ogniska nie zapomnij zabezpieczyć podłogi.

Jeżeli podłoga przed drzwiczkami paleniska jest zapalna należy ją zabezpieczyć materiałem niepalnym o szerokości co najmniej 0,3 m, sięgającym poza krawędzie drzwiczek co najmniej po 0,3 m.

Wspólnota mieszkaniowa w praktyce

Jakie są prawa i obowiązki właścicieli oraz sposoby zarządzania we wspólnotach mieszkaniowych?
Jak prosto można wyjaśnić skomplikowane prawo dotyczącewspólnot mieszkaniowych?

Na tę publikację czekali właściciele mieszkań i lokali użytkowych.

Wreszcie ktoś po ludzku wytłumaczył, co możesz robić i co Ci się należy, kiedy jesteś we wspólnocie mieszkaniowej. Teraz już możesz poczuć się pewnie - jest publikacja, która mówi o tym, co zawsze chciałeś wiedzieć, ale bałeś się zapytać.

Stanisław Starkiewicz pracując jako radca prawny w obszarze wspólnot mieszkaniowych, od początku ich powstania uczestniczył w wielu sprawach sądowych dotyczących ustawy o własności lokali.

Jego ogromna wiedza na te tematy łączy się z umiejętnością efektywnego jej przekazania, co powoduje, że ebook „Wspólnota mieszkaniowa w praktyce” jest lekturą obowiązkową dla wszystkich chcących w pełni korzystać ze swoich praw we wspólnocie mieszkaniowej.
Jak to jest z remontem balkonu?

"Co do niektórych części budynku nie ma wątpliwości w przedmiocie wydatków na ich remonty przez wspólnotę, np. dach budynku. Często sprawą niejasną jest jednak koszt remontu balkonu. Z reguły mieszkania na parterze nie mają balkonów, a także w poziomie balkony występują jedynie w co którymś mieszkaniu. Czy zatem balkon jest integralną częścią mieszkania, czy też należy traktować go jako element elewacji budynku i wszyscy właściciele powinni ponosić koszty ich remontu?

Ustawa o własności lokali nie daje odpowiedzi wprost na tego rodzaju pytania. Jednakże sporne dotychczas zagadnienie rozstrzygnął Sąd Najwyższy:

"Balkon, jeśli mieszkanie jest odrębna nieruchomością, stanowi część składową tego lokum. Koszty koniecznego remontu obciążają więc właściciela, a nie wspólnotę mieszkaniową. On też jest odpowiedzialny wobec władz budowlanych za utrzymanie go w odpowiednim stanie i przeprowadzenie niezbędnych prac.” (wyrok SN z 3 października 2002 r. - sygn. III RN 153/01)." - wyjaśnia w swoim ebooku Stanisław Starkiewicz.
Czego jeszcze dowiesz się z tej książki?

* Czym jest wspólnota mieszkaniowa?
* Kto za co płaci we wspólnocie?
* Jak powołuje się zarząd?
* Jak finansuje się działalność zarządu?
* Czym różni się zarządzanie małą (2 - 7 lokali) wspólnotą od zarządzania dużą?
* Jak zaskarżyć uchwałę wspólnoty?
* Jakie obowiązki i kompetencje ma zarząd?
* Czym są czynności zachowawcze?
* W jaki sposób należy powiadomić właścicieli o planowanym zebraniu?

To tylko niektóre z tematów omówionych w ebooku. Koniecznie zobacz SPIS TREśCI, by dowiedzieć się szczegółów.

W skład książki wchodzą także 24 strony wzorów pism urzędowych, które przydadzą Ci się, jeśli jesteś we wspólnocie mieszkaniowej.

A teraz skorzystaj z prostego formularza poniżej, by zainwestować w swoją wiedzę na temat wspólnot mieszkaniowych. Może się ona okazać

Zamów Książkę!